URBANIZACIONES INFORMALES

Fuente: Diario Oficial El Peruano

LA REALIDAD URBANÍSTICA EN LA ACTUALIDAD

Si bien es cierto la mayor construcción de edificios genera amplia oferta habitacional, adquirir un terreno y edificar poco a poco la vivienda aún resulta el modo ideal de ser propietario en el Perú. 

Así, la autoconstrucción es la principal forma de urbanización en el país. Existen asociaciones o cooperativas de vivienda creadas años atrás para la adquisición colectiva de un predio matriz y la posterior adjudicación individual a sus asociados por sus directivas. Sin embargo, muchas no cumplieron tales objetivos o se encuentran acéfalas en su personería jurídica, lo que ha generado una masa crítica de predios informales individuales, consolidados, tributando al municipio, pero sin un instrumento que reconozca su derecho (título de propiedad). 

En ciertos casos ni siquiera está saneado el predio matriz al que pertenecen e incluso se superpone con otros predios. Además, muchos de estos predios matrices son rústicos, por lo que primero deben pasar por un procedimiento de habilitación urbana según lo previsto en la Ley Nº 29090 antes de hacer adjudicaciones individuales. 

En otros existe predio matriz habilitado, aunque la formalidad de las minutas de adjudicación (individual) otorgadas no permiten su inscripción en el Registro de Predios. En tal caso, el poseedor podría recurrir al procedimiento de prescripción adquisitiva para formalizar su propiedad e inscribirla en el registro. 

Lo mismo es procedente en caso la titulación y registro a los asociados haya sido parcial y ya no pueda continuarse o si el desarrollador (inmobiliaria o constructora) que vendió los lotes de la urbanización ya no existe. Otro caso es la “venta de predios en acciones y derechos”.

Quienes compraron en tales condiciones tienen contratos de compraventa en los que se especifica el porcentaje vendido y una ubicación física, la que le ha sido entregada y poseen; sin embargo, dicho acto no puede ser inscrito en el registro por falta de habilitación urbana y la respectiva independización de los predios individuales. 

Aquí, los afectados han debido constituirse en asociación, ejercer sus derechos bajo reglas de copropiedad, procediendo a la división y partición con fines de independización o efectuar trámites de formalización de la propiedad del predio matriz, cumpliendo con realizar la habilitación urbana y posterior adjudicación individual. Residualmente, algunas urbanizaciones informales pueden seguir procedimientos de titulación ante Cofopri.